전월세 세입자가 모르면 손해 보는 필수 체크리스트

 

 

 

 

전·월세 세입자가 모르면 손해 보는 필수 체크리스트

 

전·월세 계약을 진행할 때 세입자가 놓치기 쉬운 사항들이 많습니다. 부동산 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 신중한 확인이 필요하며, 사전에 제대로 알지 못하면 불이익을 당할 수도 있습니다. 이번 글에서는 세입자가 반드시 알아야 할 주요 사항과 실질적인 대응 방법을 정리해 보겠습니다.

 

 

 

 

1. 전입신고 & 확정일자는 필수

📌 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금 보호 가능 전입신고: 거주지를 이전하는 경우 주소지를 변경하는 행정 절차로, 동 주민센터 또는 온라인(정부24)에서 가능 확정일자: 임대차계약서에 해당 날짜를 법적으로 인정받는 절차로, 보증금을 법적으로 보호받을 수 있음

 

왜 중요한가?

전입신고 + 확정일자를 받으면 보증금 반환 우선순위가 확보됨 만약 집주인이 경매로 넘어가도 보증금을 보호받을 가능성이 높아짐 확정일자가 없는 경우 후순위로 밀려 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있음

 

🛑 전세권 설정과 확정일자는 다름 전세권 설정: 등기부등본에 기록되어 법적 보호가 강하지만, 설정 비용 발생 확정일자: 등기부등본에는 기록되지 않지만, 보증금 보호를 받을 수 있는 장점

 

💡 해결 방법:

계약 후 반드시 전입신고 및 확정일자 받기 임대차 계약서에 확정일자 도장 확인 온라인 ‘정부24’에서 전입신고 가능 (일부 지자체는 방문 필요)

 

 

 

 

 

2. 등기부등본 확인 – 실제 집주인 여부 & 근저당 설정 여부

 

📌 집주인이 실제 소유자인지 확인해야 함 간혹 계약한 사람이 실제 집주인이 아닌 대리인이거나 사기꾼일 수 있음 반드시 등기부등본 열람을 통해 계약 상대가 실제 소유자인지 확인 필요

 

등기부등본 열람 방법:

인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능 (1,000원 소요) 동 주민센터 또는 구청에서도 발급 가능

 

📌 근저당(담보대출) 설정 여부 확인 필수 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받았을 경우, 전세보증금 반환 위험 증가 근저당 설정이 많다면 경매로 넘어갈 가능성이 높아 보증금 반환이 어려워질 수 있음 근저당이 많은 집은 피하는 것이 안전 특히 전세 계약 시, "근저당이 많으면 전세금이 보호되지 않을 위험이 크다"는 점을 명심

 

💡 해결 방법:

계약 전 반드시 등기부등본 확인

근저당 설정이 많거나, 대출금액이 보증금을 초과하는 경우 계약하지 않는 것이 좋음

 

 

 

 

 

 

 

3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

📌 전세보증보험이란?

세입자가 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 반환을 보장해주는 제도 전세금을 돌려받지 못하는 위험을 방지할 수 있음

 

📌 가입 가능한 조건:

근저당 설정 금액이 전세금보다 낮아야 함 집주인이 동의해야 하는 경우가 있으므로 사전 확인 필요

 

📌 보증보험 종류

주택도시보증공사(HUG)

서울보증보험(SGI)

한국주택금융공사(HF)

 

💡 해결 방법:

계약 전 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 근저당이 많거나 보증보험 가입이 어렵다면 계약 신중하게 고려

 

 

 

 

 

 

4. 계약서에 특약사항 반드시 기재

 

📌 계약서 특약은 법적 효력이 있음 계약 시 반드시 특약사항을 추가하여 세입자 보호 강화 구두로 약속한 사항도 계약서에 기재하지 않으면 법적 효력이 없음

 

📌 필수 특약 예시

✔ 전입신고 및 확정일자 관련 특약 "임대인은 전입신고 및 확정일자를 거부할 수 없다."

✔ 수리 책임 관련 특약

"기본 시설물(보일러, 수도, 에어컨 등)의 고장 발생 시 집주인이 수리 비용을 부담한다."

✔ 재계약 및 계약 해지 관련 특약 "계약 기간 만료 후 임대인이 재계약을 거절할 경우, 최소 3개월 전에 통보해야 한다."

 

💡 해결 방법:

계약 시 반드시 특약 조항 추가

서명 후 계약서 사본을 반드시 보관

 

 

 

 

 

 

5. 계약 만료 후 보증금 반환 관련 주의사항

📌 계약 만료 후 집주인이 보증금 반환을 미룰 경우 계약이 끝나면 세입자는 보증금을 받아야 하지만, 집주인이 돌려주지 않는 경우가 많음 "새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"는 말은 법적으로 성립되지 않음 만약 집주인이 보증금 반환을 거부하면 ‘내용증명’을 보내는 것이 좋음 이후에도 반환이 되지 않는다면 법적 조치 (임차권등기명령, 소송 등) 고려

 

📌 이사 후 전입신고 해제 시 주의 전입신고를 해제하면 보증금 보호 순위가 밀릴 수 있음 반드시 보증금을 돌려받고 난 뒤 전입신고 해제

 

💡 해결 방법:

계약 만료 전 보증금 반환 관련 합의 필요 만약 반환이 지연되면 내용증명 발송 후 법적 조치 진행

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 관리비 포함 항목 꼼꼼히 확인

📌 관리비에는 추가 비용이 숨어 있을 수 있음 계약 시 관리비 항목을 꼼꼼하게 확인하지 않으면 불필요한 비용이 추가될 가능성이 큼 공동 전기료, 수도료, 청소비, 경비비 등 항목을 명확히 확인해야 함 일부 집주인은 관리비에 추가 비용(엘리베이터 유지비 등)을 부과하기도 함

 

💡 해결 방법:

관리비 내역이 구체적으로 명시된 계약서를 확인 불필요한 추가 비용이 포함되어 있는지 체크 결론: 전·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항 정리

 

✅ 전입신고 & 확정일자 필수

✅ 등기부등본 확인(근저당 설정 여부 체크)

✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

✅ 특약사항 추가로 법적 보호 확보

✅ 계약 만료 후 보증금 반환 문제 대비

✅ 관리비 포함 항목 꼼꼼하게 확인 전·월세 계약은 한 번의 실수로 큰 금전적 손실을 볼 수 있는 중요한 거래입니다. 위의 사항들을 꼼꼼하게 확인하고 준비하면 보다 안전한 주거 환경을 마련할 수 있습니다.