전세 계약 체크리스트! 등기부등본부터 근저당까지 꼭 확인해야 할 7가지
전세 계약 체크리스트! 등기부등본부터 근저당까지 꼭 확인해야 할 7가지
전세 계약을 앞두고 있다면 신중한 검토가 필수입니다. 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 등기부등본 확인은 기본이며, 집주인의 신뢰도, 근저당 설정 여부, 건물 형태(다세대·다가구 여부) 등을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 특히, 이번 계약 대상이 되는 주택은 2011년에 지어진 다세대주택(집합건물)이며, 17세대가 거주하는 구조로, 주택 유형에 따라 전세금 보호 가능 여부도 달라질 수 있습니다.
또한, 집주인이 80대 노부부의 공동명의이며, 노후자금 목적으로 건물 한 채만 보유하고 있다는 점에서 일부 리스크를 점검할 필요가 있습니다. 게다가 근저당 설정 3억 원, 이전 임차인의 전세권 설정 이력까지 확인되었으므로 보증보험 가입 가능 여부, LH 대출 승인 가능 여부를 추가로 점검해야 합니다.
1. 전세 계약 전 필수 확인 사항
전세 계약은 금액이 크기 때문에 신중한 계약이 중요합니다. 특히 계약 후 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
전세 계약 체크리스트
집주인 신원 및 신뢰도 확인 (실소유주가 맞는지 등기부등본으로 확인)
근저당 설정 여부 확인 (근저당이 많다면 리스크 있음)
이전 세입자의 전세권 설정 이력 확인
보증보험 가입 가능 여부 체크 (보험 가입이 가능한지 확인)
주택의 종류(다세대 vs 다가구) 구분하기
건축물대장 및 등기부등본 조회 (이중 계약 가능성 점검)
LH 대출 가능 여부 및 전세 반환 리스크 확인
전세 계약 전에 반드시 위 사항을 확인해야 안전한 거래가 가능합니다.
2. 등기부등본 확인 – 소유주 및 근저당 체크
등기부등본에서 확인해야 할 핵심 정보
소유주 확인: 집주인이 실제 등기부에 기재된 소유주와 동일한지 확인
근저당 설정 여부: 현재 근저당이 3억 설정되어 있으므로 전세금을 보호받을 수 있는지 점검
임차권·전세권 설정 이력 확인: 이전 세입자가 전세권을 설정했는지 체크
등기부등본에서 근저당을 확인하는 방법
등기부등본 열람 (대법원 인터넷등기소 또는 주민센터 방문)
‘을구’ 항목에서 근저당 설정 내역 확인
근저당이 높을 경우 보증금을 안전하게 회수할 수 있을지 판단
근저당이 많으면 향후 전세금 반환이 어려울 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.
3. 집주인의 신뢰도와 건물 연식 체크
이번 계약 대상의 주요 특징
건축 연도: 2011년 준공 (13년 이상 경과)
건물 형태: 다세대주택 (집합건물) – 17세대 거주
소유주: 80대 노부부 공동명의
보유 부동산: 해당 건물 1채 보유
집주인의 신뢰도 점검 방법
집주인이 보유한 부동산이 이 건물 1채뿐인지 확인
임대사업자로 등록된 경우, 관련 서류 확인
세입자가 다수 존재하는 경우, 전세금 반환이 원활할지 검토
집주인이 여러 채를 보유하고 있지 않다면, 전세금 반환 리스크가 클 수 있음
4. 전세보증보험 가입 가능 여부 체크
전세보증보험이란?
전세 계약 후 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 전세보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있는 제도입니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 확인 방법
주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등을 통해 가입 가능 여부 확인
근저당 설정 금액이 너무 높으면 가입이 제한될 수도 있음
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80% 이하면 보증보험 가입 가능성이 높음
보증보험에 가입 가능하다면 전세금을 안전하게 보호할 수 있음
5. 다세대주택 vs 다가구주택 구분하기
전세 계약 시 주택의 종류에 따라 법적 보호 범위가 달라집니다.
다세대주택 vs 다가구주택 차이점
구분 다세대주택 다가구주택
소유 형태 개별 등기 가능 전체 건물이 1인 소유 전세권 설정 가능 불가능
보증금 보호 확실함 일부 제한 가능
이번 계약 대상은 다세대주택(집합건물)이므로 전세권 설정이 가능하고 법적 보호를 받을 수 있음
반면, 다가구주택이라면 법적 보호가 어려울 수 있으므로 신중한 검토 필요
6. 근저당 3억 설정 – 위험 요소 분석
근저당 설정 3억 원의 의미
근저당이 설정된 금액보다 후순위 세입자의 보증금은 변제 우선순위에서 밀릴 수 있음
전세금을 돌려받기 어려울 가능성이 있음
안전한 계약을 위해 체크해야 할 사항
보증금이 근저당 금액보다 낮은지 확인
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세권 설정을 통해 우선변제권 확보 가능 여부 검토
근저당이 높을 경우 전세금 반환이 어려울 수 있으므로 신중한 계약 필요
7. 전세 계약 시 주의할 점 & 최종 체크리스트
전세 계약 전 최종 체크리스트
등기부등본 확인 후 근저당·소유권 점검
보증보험 가입 가능 여부 확인
다세대주택 vs 다가구주택 구분
전세 계약서 작성 시 특약사항 명시
계약금 지급 전 집주인의 신뢰도 확인
전세 계약은 신중하게 진행해야 하며, 리스크를 최소화하기 위한 철저한 점검이 필요합니다.
결론 – 전세 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수!
이번 계약의 주요 리스크 정리
근저당 3억 설정 – 전세금 보호 가능성 체크 필요
집주인이 80대 노부부 – 향후 계약 유지 가능성 고려
전세보증보험 가입 가능 여부 확인 필수
등기부등본·건축물대장 점검 후 안전성 체크
전세 계약은 신중한 검토가 필수입니다. 계약 전 반드시 전문가 상담을 받아 안전한 거래를 진행하세요!