전세 계약 체크리스트! 등기부등본·근저당·보증보험 필수 확인

전세 계약 체크리스트! 등기부등본·근저당·보증보험 필수 확인

전세 계약, 안전하게 준비하는 법!

전세 계약을 앞두고 있다면 신중하게 검토해야 할 사항이 많습니다. 특히, 등기부등본 확인, 집주인의 재정 상태, 근저당 설정 여부, 전세권 보호 가능 여부 등은 필수적으로 확인해야 합니다.

이번 글에서는 안전한 전세 계약을 위한 체크리스트, 주의사항, 실전 계약 팁까지 상세하게 정리해드립니다.

 

 

1. 전세 계약 전 기본 사항 체크

등기부등본 확인 (가장 중요!)

소유자 정보 확인: 계약하려는 사람이 실제 소유주인지 확인

근저당 설정 여부: 설정된 근저당 금액이 과도한지 체크 (전세금보다 낮아야 안전)

전세권 설정 이력: 이전 임차인의 전세권 설정 여부 및 임대차 이력 확인

압류·가압류 여부: 집주인이 금융권 채무 불이행 시 위험 가능성

TIP: 부동산에서 제공하는 등기부등본이 아니라 계약 당일, 직접 열람 후 재확인하는 것이 필수!

 

2. 집주인의 신뢰도 & 재정 상태 확인

집주인 체크 포인트

소유한 부동산 개수: 해당 건물 외 다른 자산이 있는지 확인 (경제적 안정성)

공동명의 여부: 80대 노부부 공동명의라면, 상속 이슈 발생 시 영향 고려

채무 상황: 근저당이 3억 설정되어 있다면 추가 대출 가능성 체크

TIP: 노후자금 목적으로 건물을 보유한 경우, 대출이나 추가 근저당 설정 가능성이 높으므로 신중히 검토해야 합니다.

 

 

3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입 가능 여부

서울보증보험(SGI) 가입 가능 여부

LH 대출 승인 여부

전세보증보험은 전세금 반환을 보장해주는 중요한 안전장치입니다. 보증보험 가입이 불가능한 집은 전세 계약 시 신중해야 합니다.

TIP: 보증보험 가입이 불가능한 경우, 전세 계약을 피하는 것이 안전합니다.

 

 

4. 전세금 반환 리스크 분석 (근저당 설정 확인 필수!)

근저당 설정 & 경매 리스크 분석

근저당 금액: 설정된 근저당이 3억이라면, 임대인의 채무 변제 여부가 중요

전세금 회수 가능 여부: 집이 경매에 넘어갈 경우, 우선 변제 순위 확인

우선 변제권 확보: 임차인으로서 최우선 변제권을 가질 수 있는지 검토

TIP: 근저당이 많거나 임대인의 경제 상황이 불안정하다면 전세 계약보다 반전세나 월세를 고려하는 것도 방법입니다.

 

5. 집의 형태 – 다세대주택 vs 다가구주택 구분

계약하려는 집이 다세대주택인지, 다가구주택인지에 따라 전세권 보호 여부가 달라집니다.

📌 다세대주택 (집합건물) vs 다가구주택 (단독주택) 차이점

TIP: 집합건물(다세대주택)의 경우 전세권 보호가 가능하지만, 다가구주택은 보증금 보호가 어려울 수 있으므로 신중한 계약이 필요합니다.

 

6. 전세 계약 체크리스트 (실전 활용 가능!)

등기부등본 최신 버전 확인 (근저당 설정 & 소유자 확인)

집주인의 재정 상태 및 대출 현황 체크

전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전입신고 및 확정일자 받기 (우선 변제권 확보)

전세권 설정 가능 여부 확인 (다가구주택 주의!)

집의 하자, 시설 점검 (누수, 곰팡이, 수도·전기·가스 체크)

계약서 특약 사항 추가 (보증금 반환 관련 조항 명시)

TIP: 계약서에 '전세보증보험 미가입 시 계약 무효' 조항을 넣으면 더욱 안전하게 계약할 수 있습니다.

 

 

 

 

결론: 전세 계약, 이렇게 준비하면 안전하다!

등기부등본 확인 – 근저당 설정 및 집주인 재정 상태 체크 필수

전세보증보험 가입 가능 여부 확인 – 보증보험 미가입 시 위험성 검토

다세대주택 vs 다가구주택 구분 – 전세권 보호 여부 고려

전입신고 & 확정일자 필수 – 임차인의 우선 변제권 확보

계약서 특약 사항 명시 – 보증금 반환 관련 보호 조항 추가

📢 첫 전세 계약이라면, 신중하게 검토하고 전문가 상담을 받는 것이 가장 안전한 방법입니다!