세입자가 집주인에게 수리 요청할 수 있는 항목 – 필수 점검 사항 총정리

 

 

세입자가 집주인에게 수리 요청할 수 있는 항목 – 필수 점검 사항 총정리

 

전세나 월세로 거주하다 보면 예상치 못한 고장이나 수리가 필요한 상황이 발생할 수 있다.

하지만 모든 수리를 집주인에게 요청할 수 있는 것은 아니며, 법적으로 집주인이 수리해야 하는 항목과 세입자가 직접 부담해야 하는 항목이 구분된다.

세입자가 어떤 경우에 집주인에게 수리 요청을 할 수 있는지, 그리고 법적 근거와 올바른 요청 방법을 정리해본다.

 

 

 

1. 세입자가 집주인에게 수리 요청할 수 있는 항목

집주인은 임대차 계약 기간 동안 주택의 기본적인 기능을 유지할 책임이 있다.

건물의 기본적인 구조 및 주요 설비와 관련된 수리는 집주인이 부담하는 것이 원칙이다.

 

 

① 건물의 주요 구조 및 내·외부 시설 관련 수리

✅ 수리 요청 가능 항목

벽, 천장, 바닥의 균열 및 누수

창문 및 문틀의 심각한 손상 (문이 닫히지 않거나 창문이 깨진 경우 등)

외벽 또는 옥상 방수 기능 손실로 인한 누수 문제

집 내부의 곰팡이 및 결로 현상 (건물 구조적인 문제로 인해 발생한 경우)

 

✅ 세입자가 요청할 수 있는 이유

「민법 제623조」에 따르면, 임대인은 세입자가 계약 기간 동안 정상적으로 거주할 수 있도록 유지·보수할 의무가 있다.

누수나 균열 같은 문제는 건물 유지 관리 책임에 해당되므로, 집주인이 수리해야 한다.

 

 

② 전기, 수도, 가스 시설 문제

✅ 수리 요청 가능 항목

배관 문제로 인해 수도가 나오지 않거나 누수 발생 전기 배선 고장으로 인해 정전이 지속되는 경우 가스 누출 및 보일러 작동 불량 (보일러 자체의 고장일 경우) 수도관 동파로 인한 물 공급 중단

 

✅ 세입자가 요청할 수 있는 이유

수도, 전기, 가스는 주거의 필수 요소로 건물의 기본적인 기능 유지에 해당됨.

수도관 동파 등 자연적인 손상이라도 집주인이 유지 관리할 책임이 있음.

「민법 제610조」에 따르면, 임대인은 건물의 정상적인 사용을 보장해야 하므로, 시설 관리가 필수적임.

 

 

③ 보일러 및 냉·난방 시스템 문제

✅ 수리 요청 가능 항목

보일러가 작동하지 않거나 온수 공급 불량

기본 난방 시설(온돌, 라디에이터 등)의 고장

에어컨이 기본 옵션으로 제공되었을 경우, 정상 작동하지 않는 경우

 

✅ 세입자가 요청할 수 있는 이유

보일러, 냉·난방 설비는 임대인이 제공한 필수 시설로, 정상 작동할 수 있도록 유지할 책임이 있음.

단, 세입자가 사용 중 실수로 고장낸 경우(예: 필터 청소 미흡으로 인한 고장)는 수리 비용을 부담해야 할 수도 있음.

 

 

 

④ 기본적인 배관 및 하수도 문제

✅ 수리 요청 가능 항목

하수관이 막혀서 물이 내려가지 않는 경우

화장실 변기가 정상적으로 작동하지 않는 경우 싱크대 배관에서 물이 새는 경우

 

✅ 세입자가 요청할 수 있는 이유

배관이나 하수도 문제는 세입자의 과실이 아닌 한, 건물 유지 관리에 포함되는 항목이다.

배관 자체의 노후화로 인해 발생한 경우에는 집주인이 전적으로 수리해야 한다.

 

 

 

⑤ 도어락 및 출입문 문제

✅ 수리 요청 가능 항목

현관문 잠금장치(도어락) 고장

현관문 손상으로 인해 정상적으로 열리고 닫히지 않는 경우

 

✅ 세입자가 요청할 수 있는 이유

집의 보안과 직결되는 문제이므로 임대인의 유지 관리 의무에 포함됨.

단, 세입자가 실수로 키를 분실하거나 도어락을 망가뜨린 경우, 교체 비용을 부담해야 할 수 있음.

 

 

 

 

2. 세입자가 직접 수리해야 하는 항목

다음과 같은 경우는 세입자의 과실로 발생한 문제이므로 직접 수리해야 한다.

 

① 세입자의 실수나 부주의로 인한 고장

도어락 비밀번호 변경 후 분실하여 교체가 필요한 경우

세입자가 가전제품(냉장고, 세탁기 등)을 제공받았으나 사용 중 고장낸 경우

물건을 떨어뜨려 변기, 세면대 등이 깨진 경우

 

② 소모품 교체

형광등, 전구 교체

리모컨 배터리 교체

에어컨, 보일러 필터 청소 및 관리

 

👉 일반적인 소모품은 세입자의 유지·관리 범위에 해당된다.

 

 

 

3. 집주인에게 수리 요청하는 방법

① 계약서 확인 후 정당한 요구인지 검토

✅ 확인할 사항

계약서에 수리 책임 범위가 명시되어 있는지 확인

세입자가 부담해야 하는 항목인지 여부 점검 수리가 필요한 항목이 집주인의 유지·보수 책임인지 판단

 

 

② 집주인에게 공식적으로 수리 요청하기

✅ 효율적인 요청 방법

문제 발생 즉시 집주인에게 전화 또는 문자로 알리기 수리 요청이 정당하다는 근거(사진, 동영상 첨부)를 함께 전달 빠른 대응을 원할 경우 내용증명 발송 고려

 

👉 집주인이 수리를 거부할 경우, 내용증명을 보내 정식으로 요청하고 법적 조치를 준비할 수 있음.

 

 

 

 

4. 집주인이 수리를 거부하는 경우 대응 방법

 

① 임대차분쟁조정위원회 활용

집주인이 수리를 거부하면 대한법률구조공단의 ‘임대차분쟁조정위원회’를 통해 해결 가능.

수리 불이행으로 인해 피해를 입었다면, 임대차 계약 해지 및 손해배상 청구 가능.

 

② 보증금 일부 반환 요구

집주인이 수리를 거부하면, 보증금에서 수리비를 차감한 후 반환 요청 가능.

단, 계약서에 ‘수리 비용을 보증금에서 공제할 수 있다’는 조항이 포함된 경우에 한함.

 

 

 

 

 

결론 – 수리 요청은 정당한 권리, 정확한 절차가 중요하다

✔ 집주인은 기본적인 주택 유지·보수 의무가 있다.

✔ 건물의 구조적 문제, 수도·전기·가스 시설, 난방 시스템 문제는 집주인이 수리해야 한다.

✔ 세입자의 과실이나 소모품 교체는 직접 부담해야 한다.

✔ 집주인이 수리를 거부하면, 법적 조치를 고려해야 한다.

임대차 계약을 체결할 때 수리 범위를 명확히 하고, 문제 발생 시 적극적으로 대응하는 것이 중요하다.